Boliglån er den største økonomiske forpliktelsen nordmenn påtar seg i løpet av livet. Som regel avtaler vi å betale tilbake gjelden over 20-30 år, med flytende rente. Her ser vi nærmere på hva det koster.
Kostnadene knyttet til å låne penger til bolig i Norge avhenger av flere faktorer, inkludert lånerenten, bankgebyrer, nedbetalingstiden og summen man låner.
Ved kalkulering bør vi også ta hensyn til at de fleste boliglån utstedes med flytende rente, som kan endre seg på kort varsel.
1. Renten på boliglån
Renten er den desidert største kostnaden med et boliglån. Den deles inn i to typer: nominell rente og effektiv rente.
- Nominell rente er “grunnrenten” som banken krever, og den fastsettes basert på generelle markedsforhold, styringsrenten fra Norges Bank og bankens egen risikovurdering. Du finner boliglånskalkulator på lånekalkulator1.no/ som viser forskjellen mellom nominell og effektiv boliglånsrente.
- Effektiv rente inkluderer nominell rente, pluss bankens egne gebyrer. Det gir derfor et langt mer realistisk bilde av kostnadene. For øyeblikket kan du forvente å betale rundt 5 prosent på et boliglån. Norges Bank har varslet at den vil sette ned renten noe i året som kommer.
Endelig pris avhenger av bankens egen prising og låntakers kredittscore. En rentedifferanse på bare 0,5 prosent kan utgjør en vesentlig forskjell i kroner og øre.
2. Etableringsgebyr mm.
Med et boliglån må du også betale merkostnader, slik som etableringsgebyr og termingebyr.
- Etableringsgebyr: Gebyr som kreves én gang for å opprette boliglånet. Koster gjerne et sted mellom 3 000 kr til 4 000 kr.
- Termingebyr: Månedlig eller kvartalsvis administrasjonsgebyr, vanligvis rundt 50 kr.
- Andre gebyrer: For eksempel ved refinansiering. Ta også forbehold om at du må betale dokumentavgift på 2,5 prosent av kjøpesummen til staten.
Skal du først låne penger til bolig er det viktig å kalkulere alle disse kostnadene, så du har best mulig overblikk.
3. Velg nedbetalingstid
Norske boliglån betales oftest ned over 30 år, enda det ikke alltid er tilfellet. Med en lengre tilbakebetalingstid vil månedlige avdrag synke. Derimot øker det også totale rentekostnader iløpet av boliglånets levetid.
Priskostnad
- Boliglån á 3 millioner kr med 4 prosent rente over 20 år vil koste rundt 1,76 millioner kr, i rene rentekostnader.
- Velger du 30 års nedbetalingstid vil det koste nærmere 2,15 millioner kroner.
Med en kortere nedbetalingsperiode reduserer du derfor totalkostnadene.
4. Egenkapital og sikkerhet
For kort tid siden senket regjeringen egenkapitalkravet fra 15 prosent til 10 prosent, noe som sannsynligvis vil legge ytterligere press på boligprisene i tiden fremover. Nå gjenstår det å se hvordan markedet responderer.
Har du mer å tilby i egenkapital? Da kan du få en lavere rente fordi banken ser deg som en mindre risikabel låntaker. For de som mangler egenkapital kan kausjon fra foreldre være et alternativ som åpner døren for boligkjøp.
5. Forsikringer og tilleggskostnader
For å låne penger til bolig må du som et minimum tegne boligforsikring. Her har vi listet opp de viktigste.
- Boligforsikring: En nødvendighet for å beskytte eiendommen.
- Innboforsikring: Valgfritt. Beskytter alle eiendeler, for eksempel ved brannskade.
- Livsforsikring eller gjeldsforsikring: Valgfritt, men kan gi ekstra trygghet.
Disse forsikringene gir økte månedlige utgifter, som må tas med i beregningen av de totale kostnadene ved å eie bolig.
Ifølge Lånekalkulator.io burde du også ta forbehold om å betale kommunale avgifter, pluss innboforsikring når du regner ut kostnader for et boliglån/eierskap. De er riktignok ikke direkte relatert til boliglånet, men utgjør en viktig del av det månedlige budsjettet.
6. Renteendringer og markedssvingninger
I Norge er det vanlig å ha flytende rente på boliglån, noe som betyr at renten kan endre seg i takt med markedet. Det skiller seg fra andre land, slik som USA, der nærmest alle boliglån er utstedt med fastrente.
Selv små renteendringer kan ha stor innvirkning på kostnadene for boliglån. Alternativt kan man velge fastrente, som gir forutsigbare kostnader, men ofte er litt dyrere enn flytende rente. Fastrente vil heller ikke tilbys i lengre perioder enn typ 10 år.
Hvordan redusere kostnader ved boliglån?
- Sammenlign flere tilbud: Bruk tjenester som gjør det mulig å søke flere steder samtidig.
- Forhandle rente: Banker kan ofte gi bedre rente til kunder med god økonomi, eller hvis du kan vise til hvorfor banken bør redusere renten for deg.
- Flytt lånet ditt: Finner du et vesentlig bedre tilbud i en annen bank bør du vurdere flytting av boliglånet.
- Betal ned ekstra når du kan: Foreta ekstra innbetalinger for å redusere det utestående lånet.
Eksempel: Nom.rente 5,50 %. Effektiv rente 5,70 %. 3 000 000 kr over 30 år. Totalkostnad 4 622 760 kr over lånets nedbetalingstid. Krav til EK 450 000 kr.
